Продажа квартиры с обременением. Как правильно продавать квартиру или иную недвижимость с обременением

Что нужно делать, если необходимо продать квартиру, дом, коттедж с обременением

В этой статье мы будем рассматривать вопросы продажи недвижимости с обременением, ведь достаточно часто у наших граждан случаются такие прецеденты. Сейчас, когда настала пора всеобщей закредитованности, проблем с обременением недвижимости, соответственно, стало гораздо больше. Но существуют не только «ипотечные» обременения.

В данной статье мы постараемся подробно рассмотреть вопрос продажи недвижимости с обременением. Для простоты, мы рассмотрим вопрос продажи квартиры с обременением.

Все операции с недвижимостью имеют свою специфику. Для покупателей важна юридическая чистота квартиры, но найти такую непросто. Но даже если на недвижимость наложено обременение, стороны могут минимизировать риски и провести законную сделку.

Что такое обременение?

С юридической точки зрения обременение – это ограничение некоторых прав владельца. Лишить права собственности с помощью обременения нельзя, но можно запретить проводить те или иные сделки. Оно бывает двух видов:

1. Ограничение на проведение юридических операций. У собственника нет права на продажу, обмен, дарение объекта.

2. Ограничение на пользование. Владелец не имеет права проживать на жилплощади по решению судебного органа.

Но иногда купля-продажа объекта с обременением разрешена. Но новый владелец получит не только права, но и все без исключения обязательства. На практике таким способом чаще всего продают ипотечные квартиры.

Срочный выкуп недвижимости. Быстрое решение. Мы просто больше платим.  Такого еще не было! 

Особенности продажи квартиры с обременением

Ограничения, наложенные на объект недвижимости, разные. Жилье может быть в залоге у банка, являться предметом ренты или пожизненного содержания. К обременению относят наличие совладельцев, особенно несовершеннолетних, или арест квартиры судом.

Ипотека

Если объект недвижимости приобретен с помощью ипотеки и она еще не выплачена, значит, его реальным владельцем является банк. К примеру, Сбер или ВТБ. Продавец вправе проводить сделки с такой квартирой только с письменного разрешения залогодержателя.

Процедура купли-продажи следующая:

• получение согласия банка;

• погашение ипотечного долга покупателем;

• снятие обременения через Росреестр;

• получение продавцом документа, подтверждающего право собственности;

• заключение договора купли-продажи с владельцем;

• передача денежных средств.

Закон не запрещает снятие обременения после продажи квартиры. Для этого стороны оформляют ДКП, а кредит продавец погашает за счет аванса. Право собственности сразу переходит покупателю. Стороны также вправе закрепить условия с помощью предварительного договора. Скачать образец договора купли-продажи с обременение ипотекой.

Материнский капитал

Сертификат на использование материнского капитала получают родители при рождении первого ребенка. Процедуру оформления и другие юридические тонкости регулирует ФЗ № 256. Если родители тратят деньги на приобретение квартиры, то все без исключения дети обязаны получить свою долю.

Во время сделки купли-продажи несовершеннолетние лица старше 14 лет, выступающие совладельцами, обязаны дать свое согласие. Помимо этого свое разрешение на сделку дают органы опеки и попечительства. И самое главное требование – в случае продажи жилья все дети обязаны получить равноценные доли другого объекта жилой недвижимости.

Прописан человек

На жилплощади, выставленной для продажи, нередко оказываются прописанными посторонние люди. Это либо жильцы, снимающие ее по договору аренды, либо родственники владельцев. В первом случае купля-продажа жилой недвижимости не влечет за собой расторжения соглашения об аренде.

Выписать жильца можно только после того, как закончится срок действия документа (стороны расторгнут его по взаимному согласию). Если прописан человек, не желающий выписываться, или несовершеннолетнее лицо, владельцу нужно обращаться в суд.

Арест

Жилье под арестом продать невозможно. Для этого с квартиры сначала снимают обременение. А на это есть право лишь у органа, наложившего ограничение. К примеру, объект арестован из-за наличия у владельца долгов по алиментам. Арест снимут только после погашения всей суммы. Если собственник не выполняет условия для снятия ареста, квартиру продают на аукционе.

Долевая собственность

Есть нюансы при отчуждении недвижимости, находящейся в долевой собственности. Когда у квартиры несколько совладельцев, купля-продажа происходит с учетом некоторых особенностей:

1. У остальных собственников есть преимущественное право на покупку. Поэтому продавец должен сначала предложить им приобрести свою долю.

2. Предложение от продавца к совладельцам оформляют в письменном виде. Вручают лично или отправляют заказным письмом с уведомлением. Должны остаться доказательства, что предложение сделано согласно требованию закона.

3. У остальных собственников есть 1 месяц на предоставление ответа. Если нет никакой реакции или последовали отказы, то продавец вправе реализовать свою часть.

Если все совладельцы согласны приобрести долю продавца, то он вправе выбрать любого из них. Когда речь идет о продаже всего объекта недвижимости, все совладельцы выступают участниками купли-продажи. Сумму, полученную за квартиру, участники делят между собой с учетом размера своих долей. Налог на доходы физических лиц они также платят по отдельности.

Несовершеннолетние собственники

Сложнее распоряжаться жильем, совладельцем которого является несовершеннолетнее лицо. Как и в случае с использованием материнского капитала, закон защищает права детей. И если у ребенка есть доля жилплощади, он признается полноправным участником купли-продажи.

Продавец обязан получить от такого совладельца согласие на совершение продажи. Дети до 14 лет не вправе самостоятельно принимать решения, поэтому их заменяют родители или опекуны (п.1, ст.28 ГК РФ). Совладельцы возрастом от 14 до 18 лет вправе подписывать документы сами, но только с разрешения родителей и опекуна. Также закон требует обязательного участия органов опеки и попечительства и нотариального подтверждения сделки (п.2, ст. 54 ФЗ №218).

Безвозмездное пользование (после приватизации, завещательный отказ)

Право на безвозмездное пользование появляется у лица на основании договора ссуды (ст. 689 ГК РФ). Одна сторона (ссудодатель) предоставляет второй стороне (ссудополучателю) право пользования объектом недвижимости без обязательства по оплате аренды.

У пользователя нет права на распоряжение имуществом, разве что после приватизации. Если он отказался от приватизации, то за ним сохраняется право пожизненного проживания. Владелец со своей стороны не вправе отчуждать такую собственность без уведомления второй стороны о правах третьего лица. Другими словами собственник обязан предупредить пользователя о правах на имущество со стороны третьих лиц (залог, сервитут и т. д.).

Право безвозмездного пользования предоставляют также на основании завещательного отказа. Под ним подразумевают дополнительные обязательства, накладываемые на наследников. К примеру, наследодатель вправе обязать наследника предоставить третьему лицо право на проживание в доме. Это право сохраняется за третьим лицом при всех последующих переходах права собственности (вплоть до смерти этого лица).

Помимо права на проживание предметом завещательного отказа является выполнение наследником работы или услуги, приобретение для третьего лица имущества или передача части наследства в его собственность.

Если речь идет только о праве пользования квартирой, то возможности на ее отчуждение у такого лица нет. Но и права общей долевой собственности не возникает. Поэтому владелец может продать объект недвижимости или провести любую другую сделку, учитывая условия завещательного отказа.

А чем грозит покупка недвижимости с обременением для покупателей? На что нужно обратить внимание перед покупкой?

Любые сделки с недвижимостью – это риск. Но на практике продавцам очень непросто скрыть наличие обременения или любые другие проблемы с квартирой. На этапе приобретения жилья многое зависит от покупателя. Поэтому он должен обратить проверить «чистоту» объекта через Росреестр и запросить выписку из домовой книги.

Количество документов, предоставляемых продавцом, зависит от его статуса:

• владелец – имеет полный пакет бумаг;

• наследник – помимо стандартных бумаг имеет свидетельство о вступлении в наследство;

• риэлтор – договор с владельцем и доверенность, заверенная у нотариуса;

• частный представитель хозяина – нотариальная доверенность.

Если квартира не находится в аресте и не предоставлена для безвозмездного пользования, у хозяина есть право на продажу. Квартира, приобретенная недавно, вероятнее всего в залоге у банка. Наличие маленьких детей практически всегда гарантирует использование мат. капитала. Поэтому важно внимательно проверять документы и не спешить с заключением сделки.

Как быстро и срочно продать недвижимость – квартиру, частный дом, коттедж с обременением

Как мы говорили выше - продать недвижимость – квартиру, частный дом, коттедж с обременением вполне возможно, но вот как сделать это быстро и срочно?

Практика показывает, что покупателей недвижимости и так мало на вторичном рынке жилья. Все государственные меры помощи и поддержки сейчас направленны на стимулирование покупок именно новостроек, то есть все основные покупатели в настоящее время находятся на первичном рынке.

Покупатели и так с большой неохотой «связываются» с недвижимостью, находящейся под обременением, а в настоящих условиях они практически в 90% случаев исключают этот вариант. Поэтому в настоящее время быстро и срочно продать недвижимость – квартиру, частный дом, коттедж с обременением почти невозможно.

Продать быстро и срочно недвижимость – квартиру, частный дом, коттедж с обременением

Все – таки из создавшегося непростого положения недвижимости с обременением на вторичном рынке есть выход.

Напомним, что услуги срочного выкупа недвижимости различных категорий, а так же услуги по быстрой продаже недвижимости оказывает наша инвестиционная платформа от компании ВЫКУПОН.

В том числе, в перечень услуг по срочному выкупу недвижимости нашей компании ВЫКУПОН входит и такая услуга как срочный выкуп недвижимости - квартир, частных домов, коттеджей с обременением.

Все условия. Сроки продажи недвижимости и ценовые параметры можно узнать на нашем официальном сайте или связаться с нами любым удобным для вас способом.


Срочно продать недвижимость здесь

Срочно продать авто здесь

Стать инвестором здесь

Нужно срочно продать квартиру?
Выкупон — сервис срочного выкупа недвижимости. Мы готовы выкупить вашу квартиру прямо сейчас.
Продать через Выкупон
Оцените ваш объект недвижимости
прямо сейчас
Начать оценку